翻新屋購前驗屋是 Professional Construction Consultants, Inc.（PCC）提供的有限範圍目視檢查：在過戶前檢視美國加州橙縣房屋的翻新工程，並為無法到場的買家出具附照片的書面報告。這是針對翻新相關狀況的重點檢查。也稱為購屋前翻新工程檢查或翻新後轉售房屋（flip）驗屋。您將收到英文報告 Site Observation Report: Pre-Purchase Renovation Conditions（現場觀察報告：購屋前翻新狀況）；確認檔期後，交付時間將根據您購屋合約中買方調查期（investigation contingency）的截止日期安排。
一般驗屋（general home inspection）對整棟房屋做一般性檢查。翻新房屋或改建過的房屋，需要更仔細地檢視工程本身。物件廣告常用行銷用語描述翻新：「全面翻新」「全套全新系統」「拆到龍骨重建」。我們看的是實際施工。您或您的經紀人告訴我們哪些工種最重要，我們檢視每個工種中可輕易接近並觀察的施工部分，拍照記錄所見，並說明每個事項可能的影響。
插座、漏電保護、用於電動車充電器等裝置的新增電路、潮濕區域的燈具和配電箱內可見的施工部分。
給排水器具、可見的排水和供水接頭、熱水器、防逆流裝置和淨水器等新增裝置。
熱水器和暖氣爐的排氣、燃燒器所在的艙室、燃燒用空氣和瓦斯壁爐，以可見部分為限。
淋浴間、瓷磚接縫、龍頭等器具的裝飾蓋和飾件、露台和陽台等水可能滲入隱蔽部位的地方。
框架改動的可見跡象、閣樓等隱蔽空間的檢修口、窗戶及玻璃安裝狀況。
樓梯和護欄、車庫與住宅之間的防火分隔、煙霧和一氧化碳警報器，以及屋主協會可能負責維護的室外區域。
報告在世界任何地方都能閱讀，並可與您的經紀人、家人和律師分享。報告以英文撰寫，每份報告結構相同。
以下摘錄採用我們的 Site Observation Report: Pre-Purchase Renovation Conditions 的格式。照片均為實際現場照片，不公開房產及屋主身分。正式報告涵蓋您協議中列明的翻新區域，並附有與每個事項對應的帶時間戳記照片。交付給客戶的報告以英文撰寫；此處範例為中文譯文。
Site Observation Report: Pre-Purchase Renovation Conditions。目的：為客戶的購屋前審查，記錄並評估協議中明確列出的翻新區域內容易看到的狀況，受協議中的範圍和限制約束。
| 類別 | 含義 |
|---|---|
| 安全 | 可能影響生命安全的狀況。建議在您的調查期屆滿前，由具有相應執照的承包商進行評估。 |
| 進行中的施工 | 觀察當天似乎仍在進行的施工。請向賣方詢問正在做什麼，並確認施工已完成。 |
| 建議進一步檢查 | 建議由持有相應專業執照的承包商進一步檢查的狀況，無法僅憑目視確認。 |
| 施工品質 / 維護 | 看起來未完成、未密封或有磨損的施工，不視為安全問題，改善通常屬於一般改善工作。 |
| 確認 | 檢查期間無法完成的簡單核對，例如標籤、尺寸或 PCC 無法操作的控制裝置。 |
| 索取紀錄 | 賣方或 HOA 很可能可以提供的許可證或文件。 |
| 事項 | 位置 | 潛在問題 | 規範大類 | 類別 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 熱水器間 | 排放管材質、膨脹罐支撐和排氣管接頭 | 給排水規範；製造商說明 | 建議進一步檢查 |
| 2 | 洗衣區，洗衣機給排水接頭盒 | 接頭腐蝕；排水管處牆面開口 | 給排水規範 | 建議進一步檢查 |
| 3 | 浴室，淋浴間 | 瓷磚上方為塗漆石膏板；蓮蓬頭出水臂開口未密封 | 維護 | 施工品質 / 維護 |
| 4 | 室內牆面 | 插座盒周圍石膏板有縫隙 | 電氣規範 | 施工品質 / 維護 |
| 5 | 樓上窗戶 | 紗窗破損；窗框軌道有雜物 | 維護 | 施工品質 / 維護 |
| 6 | 室內地面 | 地板有刮痕 | 飾面 | 施工品質 / 維護 |
事項 1熱水器洩壓閥排放管、排氣管接頭和膨脹罐支撐
觀察到的情況： 一台 Rheem PowerVent 2 瓦斯熱水器安裝在設備櫃內，裝有兩條防震固定帶。熱水器洩壓閥排放管從水箱頂部以銅管引出，沿牆面向下轉為白色塑膠管。同一面牆上的另一根白色管道印有 ASTM D1785，這是 PVC 管的標準。膨脹罐懸掛在水管上，沒有單獨支撐。排氣管在天花板下方由黑色塑膠管件轉為白色塑膠管件，上方管件有深色汙漬。
可能的影響： 洩壓閥一旦開啟，排放管會排出足以燙傷人的熱水。給排水規範要求其材質的額定溫度不低於系統溫度。PVC 管的使用溫度一般限於約140°F（60°C）。裝滿水的膨脹罐很重，其支撐方式和排氣管的連接方式應以製造商說明為準。
通常的改善方式： 更換額定溫度不足的排放管，按說明支撐膨脹罐並修正排氣管接頭。
建議的下一步： 在調查期屆滿前，請持有相應執照的給排水承包商檢查排放管、膨脹罐和排氣管。向賣方索取安裝日期和許可證。
事項 2洗衣機閥門接頭腐蝕，排水管處牆面開口
觀察到的情況： 嵌入式洗衣機給排水接頭盒裝有冷熱水四分之一轉閥門、水錘消除器和不鏽鋼編織軟管。閥門出口和軟管接頭佈滿白色水垢和綠色、褐色鏽蝕。給排水接頭盒下方，洗衣機排水軟管穿過石膏板上一個不規則、未收口的開口接入排水管。管道周圍的修補材料破損並有汙漬。
可能的影響： 接頭處的水垢和鏽蝕通常顯示曾有或仍有緩慢滲漏。排水管周圍的牆面開口會讓水在看不見的情況下進入牆內空腔。
通常的改善方式： 視需要更換腐蝕的接頭或閥門，並對排水管周圍的牆面進行收口和密封。
建議的下一步： 向賣方詢問洗衣區過去是否漏水。在調查期屆滿前，請持有相應執照的給排水承包商檢查閥門、接頭和排水管。
事項 3淋浴間內為塗漆石膏板，蓮蓬頭出水臂開口未密封
觀察到的情況： 瓷磚鋪到蓮蓬頭下方為止。淋浴間內瓷磚上方是表面帶紋理並塗有油漆的石膏板牆面。油漆剝落，蓮蓬頭出水臂下方露出一塊灰色區域。蓮蓬頭出水臂根部裝飾蓋周圍的石膏板有缺損，裝飾蓋與牆面之間未密封。
可能的影響： 滲到裝飾蓋或剝落油漆後面的水，可能在表面沒有明顯跡象的情況下滲入牆內骨架。
通常的改善方式： 密封蓮蓬頭出水臂根部的裝飾蓋並修補剝落的油漆。
建議的下一步： 由賣方或承包商進行一般性改善。
事項 4插座蓋板與石膏板之間有縫隙
觀察到的情況： 雙插座周圍的石膏板開口切得比蓋板大。蓋板一側露出邊緣不整齊的縫隙，通向插座盒周圍的空間。
可能的影響： 電氣規範將石膏板牆面上插座盒周圍的縫隙限制在1/8 英吋以內。這種切得過大的開口，常見於翻新時移動或更換過插座盒的地方。
通常的改善方式： 修補石膏板，使插座盒處的縫隙不超過1/8 英吋，然後重新安裝蓋板。
建議的下一步： 由賣方或承包商進行一般性改善。檢查翻新房間內的其他插座是否有同樣情況。
事項 5紗窗破損，窗框軌道有雜物
觀察到的情況： 樓上一扇窗戶的紗窗有多處撕裂和破洞。紗網有拉伸變形，且有髒汙。窗框軌道內積有灰塵和雜物。
可能的影響： 破損的紗窗會讓蚊蟲進入。窗框軌道內的雜物會使窗戶更難開關，並可能堵塞窗框上的排水孔。
通常的改善方式： 更換紗網並清理窗框軌道。
建議的下一步： 由賣方進行一般性改善。檢查其他窗戶的紗窗。
事項 6多塊地板有刮痕
觀察到的情況： 門口附近的幾塊仿木紋地板表面有弧形刮痕，像是有物品在地面上拖動造成的。地板拼縫看起來緊密。
可能的影響： 強化複合地板或乙烯基塑膠條狀地板上的刮痕通常無法打磨去除。修復一般需要更換地板，這取決於能否找到相同的材料。
通常的改善方式： 用相同的材料更換受損的地板。
建議的下一步： 向賣方索取地板的產品名稱和剩餘的備用地板。
大多數買家都想知道翻新是否取得了許可證並通過最終驗收。驗屋師會檢查許可證嗎？一般驗屋不一定包括許可證查詢。許可證和驗收紀錄可能可以在線上查詢或申請調閱。取得建築圖說副本可能需要額外的授權和處理時間。能否取得及所需時間因管轄機關和紀錄類型而異。請儘早申請可取得的紀錄；部分紀錄可能無法在您的調查期限前送達。
可選服務：過戶後，PCC 可以向市或縣政府申請歷次施工許可紀錄和可取得的圖說，並與您報告中列出的施工進行比對。
PCC 不從事也不提供維修或改建。PCC 可能會推薦持有相應執照的獨立承包商做進一步評估或修正施工。推薦的承包商是否被聘用，與 PCC 沒有任何經濟利益關係。
您無需親自到場。由您的經紀人安排進入房屋，我們透過電子郵件與您聯絡，並協調不同時區的通話時間。報告以英文撰寫，附帶時間戳記照片，方便您與家人、經紀人和律師分享。我們以英文回覆所有諮詢。
澳洲和紐西蘭的買家可能將這類服務稱為 pre-purchase building inspection；加拿大的買家可能稱其為 pre-purchase home inspection；在新加坡和馬來西亞，則可能稱為 defect inspection。
若您熟悉台灣所稱的「驗屋」或香港所稱的「驗樓」，請注意：本服務僅針對合約列明的翻新區域。
時間安排：請將房產位置和您的截止日期告知 PCC。
從美國境外致電，請撥打 +1 (310) 621-3587。您的電信業者可能無法接通美國免費電話，並可能產生國際通話費用。您也可以傳送電子郵件至 DanielP@PCC-Experts.com。
聯絡 PCC 不需要準備齊全以下所有資料。
請等待 PCC 的指示後再寄送文件。
可以，但前提是您知道做了哪些施工以及是怎麼做的。翻新轉售的房子往往看起來已經完工，但飾面後面的施工情況不明：電線、水管、防水和許可證。在調查期屆滿前，請安排一次一般驗屋，請人檢查翻新施工，並向賣方索取許可證和承包商資料。
一般驗屋對整棟房屋做一般性檢查。本檢查專注於翻新部分：電氣、給排水、瓦斯、防水、結構和窗戶施工，以及其他安全事項，並將潛在的建築規範和安全問題分為六個類別。只要您有一般驗屋報告，PCC 的每份報告都會包含一個部分，將我們的發現與該報告的內容進行比對。
您無需親自前往。由您的經紀人安排進入房屋，我們透過電子郵件與您聯絡，報告以英文撰寫並附帶時間戳記照片。我們會協調不同時區的通話時間。
可以。加州法律規定，任何人不論公民身分如何，都可以購買和持有不動產（《加州民法典》第671條）。貸款、稅務和產權問題請諮詢您的經紀人、貸款機構和律師。我們負責的是房屋本身：我們在現場檢查翻新施工，無論您住在哪裡，都會把附照片的書面報告傳送給您。
一般驗屋不一定包括許可證查詢。我們的報告會列出通常需要許可證的施工和需向賣方索取的文件。許可證和驗收紀錄可能可以在線上查詢或申請調閱。取得建築圖說副本可能需要額外的授權和處理時間。能否取得及所需時間因管轄機關和紀錄類型而異。請儘早申請可取得的紀錄；部分紀錄可能無法在您的調查期限前送達。過戶後，我們可以作為另一項服務替您申請。
許可證、核准圖說、最終驗收紀錄、承包商名稱和合約、保固文件和 HOA 核准文件。如果賣方在取得獨棟住宅產權後18個月內接受購屋要約，《加州民法典》第1102.6h條要求賣方揭露其僱用的承包商所做的施工，並向您提供其取得的許可證副本（適用於2024年7月1日或之後接受的要約）。
通常可以，但取決於檔期。請將房產位置和您的截止日期告知 PCC。加州房地產經紀人協會（C.A.R.）的標準住宅購屋合約一般規定，買方調查期（investigation contingency）為要約被接受後17天，雙方另有約定的除外。以您簽署的合約及其修訂為準。請向您的房地產經紀人確認您的期限。
提供。橙縣是我們的主要服務地區。我們也在洛杉磯縣、聖地牙哥縣、內陸帝國（Inland Empire）和科切拉谷（Coachella Valley）提供現場服務；加州其他地區可另行安排。
我們會安排通話，逐項為您說明報告。交付後14天內，您可以就報告提出問題。如有問題需要再次檢視房屋，可將再次到場檢查作為一項額外服務另行安排。如果您買下房子，我們可以作為另一項服務替您申請許可證紀錄。PCC 不從事維修。您直接與自己選擇的持照承包商簽約。
本頁為一般性資訊，不構成法律或房地產建議。PCC 是建築顧問公司，不是律師事務所，也不是房地產經紀公司。檢查結果對您購屋的影響，請諮詢您的經紀人和律師。
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請傳送物件連結、您的調查期截止日期，以及您已有的驗屋報告。我們會在一個工作日內用英文回覆。
報告及所有溝通均使用英文。許多買家會請經紀人或家人協助閱讀報告。如使用譯文，以英文報告為準。
