翻新房购前验房是 Professional Construction Consultants, Inc.（PCC）提供的有限范围目视检查：在过户前查看美国加州橙县房屋的翻新工程，并为无法到场的买家出具附照片的书面报告。这是针对翻新相关状况的重点检查。也称为购房前翻新工程检查或翻新后转售房屋（flip）验房。您将收到英文报告 Site Observation Report: Pre-Purchase Renovation Conditions（现场观察报告：购房前翻新状况）；确认档期后，交付时间将根据您购房合同中买方调查期（investigation contingency）的截止日期安排。
普通验房（general home inspection）对整栋房屋做一般性检查。翻新房或改建过的房屋，需要更仔细地查看工程本身。房源广告常用营销语言描述翻新：“全面翻新”“全套全新系统”“拆到龙骨重建”。我们看的是实际施工。您或您的经纪人告诉我们哪些工种最重要，我们查看每个工种中便于接近和观察的施工部分，拍照记录所见，并说明每个事项可能的影响。
插座、漏电保护、用于电动汽车充电器等设备的新增电路、潮湿区域的灯具和配电箱内可见的施工部分。
给排水器具、可见的排水和供水接口、热水器、防回流装置和净水器等新增设备。
热水器和暖炉的排气、燃烧器舱室、燃烧用空气和燃气壁炉，以可见部分为限。
淋浴间、瓷砖接缝、龙头等器具的装饰盖和饰件、露台和阳台等水可能渗入隐蔽部位的地方。
框架改动的可见迹象、阁楼等隐蔽空间的检修口、窗户及玻璃安装状况。
楼梯和护栏、车库与住宅之间的防火分隔、烟雾和一氧化碳报警器，以及业主协会可能负责维护的室外区域。
报告在世界任何地方都能阅读，并可与您的经纪人、家人和律师分享。报告以英文撰写，每份报告结构相同。
以下摘录采用我们的 Site Observation Report: Pre-Purchase Renovation Conditions 的格式。照片均为实际现场照片，不公开房产及业主身份。正式报告涵盖您协议中列明的翻新区域，并附有与每个事项对应的带时间戳照片。交付给客户的报告以英文撰写；此处示例为中文译文。
Site Observation Report: Pre-Purchase Renovation Conditions。目的：为客户的购房前审查，记录并评估协议中明确列出的翻新区域内容易看到的状况，受协议中的范围和限制约束。
| 类别 | 含义 |
|---|---|
| 安全 | 可能影响生命安全的状况。建议在您的调查期届满前，由具有相应执照的承包商进行评估。 |
| 进行中的施工 | 观察当天似乎仍在进行的施工。请向卖方询问正在做什么，并确认施工已完成。 |
| 建议进一步检查 | 建议由持有相应专业执照的承包商进一步检查的状况，无法仅凭目视确认。 |
| 施工质量 / 维护 | 看起来未完成、未密封或有磨损的施工，不视为安全问题，整改通常属于一般性工作。 |
| 确认 | 检查期间无法完成的简单核对，例如标签、尺寸或 PCC 无法操作的控制装置。 |
| 索取记录 | 卖方或 HOA 很可能可以提供的许可证或文件。 |
| 事项 | 位置 | 潜在问题 | 规范大类 | 类别 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 热水器间 | 排放管材质、膨胀罐支撑和排气管接头 | 给排水规范；制造商说明 | 建议进一步检查 |
| 2 | 洗衣区，洗衣机接口箱 | 接头腐蚀；排水管处墙面开口 | 给排水规范 | 建议进一步检查 |
| 3 | 浴室，淋浴间 | 瓷砖上方为涂漆石膏板；淋浴臂开口未密封 | 维护 | 施工质量 / 维护 |
| 4 | 室内墙面 | 插座盒周围石膏板有缝隙 | 电气规范 | 施工质量 / 维护 |
| 5 | 楼上窗户 | 纱窗破损；窗槽有杂物 | 维护 | 施工质量 / 维护 |
| 6 | 室内地面 | 地板有划痕 | 饰面 | 施工质量 / 维护 |
事项 1热水器泄压阀排放管、排气管接头和膨胀罐支撑
观察到的情况： 一台 Rheem PowerVent 2 燃气热水器安装在设备壁橱内，装有两条防震固定带。热水器泄压阀排放管从水箱顶部以铜管引出，沿墙面向下转为白色塑料管。同一面墙上的另一根白色管道印有 ASTM D1785，这是 PVC 管的标准。膨胀罐悬挂在水管上，没有单独支撑。排气管在天花板下方由黑色塑料管件转为白色塑料管件，上方管件有深色污渍。
可能的影响： 泄压阀一旦打开，排放管会排出足以烫伤人的热水。给排水规范要求其材质的额定温度不低于系统温度。PVC 管的使用温度一般限于约140°F（60°C）。装满水的膨胀罐很重，其支撑方式和排气管的连接方式应以制造商说明为准。
通常的整改方式： 更换额定温度不足的排放管，按说明支撑膨胀罐并修正排气管接头。
建议的下一步： 在调查期届满前，请持有相应执照的水管工检查排放管、膨胀罐和排气管。向卖方索取安装日期和许可证。
事项 2洗衣机阀门接头腐蚀，排水管处墙面开口
观察到的情况： 嵌入式洗衣机接口箱装有冷热水四分之一转阀门、水锤消除器和不锈钢编织软管。阀门出口和软管接头布满白色水垢和绿色、褐色锈蚀。接口箱下方，洗衣机排水软管穿过石膏板上一个不规则、未收口的开口接入排水管。管道周围的修补材料破损并有污渍。
可能的影响： 接头处的水垢和锈蚀往往表明存在缓慢渗漏，可能是过去的，也可能仍在发生。排水管周围的墙面开口会让水在看不见的情况下进入墙体空腔。
通常的整改方式： 视需要更换腐蚀的接头或阀门，并对排水管周围的墙面进行收口和密封。
建议的下一步： 向卖方询问洗衣区过去是否漏水。在调查期届满前，请持有相应执照的水管工检查阀门、接头和排水管。
事项 3淋浴间内为涂漆石膏板，淋浴臂开口未密封
观察到的情况： 瓷砖铺到淋浴喷头下方为止。淋浴间内瓷砖上方是表面带纹理并涂有油漆的石膏板墙面。油漆剥落，淋浴臂下方露出一块灰色区域。淋浴臂根部装饰盖周围的石膏板有缺损，装饰盖与墙面之间未密封。
可能的影响： 渗到装饰盖或剥落油漆后面的水，可能在表面没有明显迹象的情况下渗入墙内框架。
通常的整改方式： 密封淋浴臂根部的装饰盖并修补剥落的油漆。
建议的下一步： 由卖方或承包商进行常规修正。
事项 4插座盖板与石膏板之间有缝隙
观察到的情况： 双插口插座周围的石膏板开口切得比盖板大。盖板一侧露出边缘不整齐的缝隙，通向插座盒周围的空间。
可能的影响： 电气规范将石膏板墙面上插座盒周围的缝隙限制在1/8英寸以内。这种切得过大的开口，常见于翻新时移动或更换过插座盒的地方。
通常的整改方式： 修补石膏板，使插座盒处的缝隙不超过1/8英寸，然后重新安装盖板。
建议的下一步： 由卖方或承包商进行常规修正。检查翻新房间内的其他插座是否有同样情况。
事项 5纱窗破损，窗槽有杂物
观察到的情况： 楼上一扇窗户的纱窗有多处撕裂和破洞。纱网有拉伸变形，并且脏污。窗槽内积有灰尘和杂物。
可能的影响： 破损的纱窗会让蚊虫进入。窗槽内的杂物会使窗户更难开关，并可能堵塞窗框上的排水孔。
通常的整改方式： 更换纱网并清理窗槽。
建议的下一步： 由卖方进行常规修正。检查其他窗户的纱窗。
事项 6多块地板有划痕
观察到的情况： 门口附近的几块仿木纹地板表面有弧形划痕，像是有物品在地面上拖动造成的。地板拼缝看起来紧密。
可能的影响： 强化复合地板或乙烯基条形地板上的划痕通常无法打磨去除。修复一般需要更换地板，这取决于能否找到相同的材料。
通常的整改方式： 用相同的材料更换受损的地板。
建议的下一步： 向卖方索取地板的产品名称和剩余的备用地板。
大多数买家都想知道翻新是否取得了许可证并通过了最终验收。验房师会检查许可证吗？普通验房不一定包括许可证查询。许可证和验收记录可能可以在网上查询或申请调取。取得建筑图纸副本可能需要额外的授权和处理时间。能否取得及所需时间因管辖机关和记录类型而异。请尽早申请可取得的记录；部分记录可能无法在您的调查期限前送达。
可选服务：过户后，PCC 可以向市或县政府申请历次施工许可记录和可获取的图纸，并与您报告中列出的施工进行对比。
PCC 不从事也不提供维修或改建。PCC 可能会推荐持有相应执照的独立承包商做进一步评估或修正施工。推荐的承包商是否被聘用，与 PCC 没有任何经济利益关系。
您无需亲自到场。由您的经纪人安排进入房屋，我们通过电子邮件与您联系，并协调不同时区的通话时间。报告以英文撰写，附带时间戳照片，方便您与家人、经纪人和律师分享。我们以英文回复所有咨询。
澳大利亚和新西兰的买家可能将这类服务称为 pre-purchase building inspection；加拿大的买家可能称其为 pre-purchase home inspection；在新加坡和马来西亚，则可能称为 defect inspection。
如果您熟悉中国大陆所说的“验房”、台湾所说的“验屋”或香港所说的“验楼”，请注意：本服务只针对协议中列明的翻新区域。
时间安排：请将房产位置和您的截止日期告知 PCC。
从美国境外致电，请拨打 +1 (310) 621-3587。您的电信运营商可能无法接通美国免费电话，并可能产生国际通话费用。您也可以发送电子邮件至 DanielP@PCC-Experts.com。
联系 PCC 不需要准备齐全以下所有资料。
请等待 PCC 的指示后再发送文件。
可以，但前提是您知道做了哪些施工以及是怎么做的。翻新转售的房子往往看起来已经完工，但饰面后面的施工情况不明：电线、水管、防水和许可证。在调查期届满前，请安排一次普通验房，请人检查翻新施工，并向卖方索取许可证和承包商资料。
普通验房对整栋房屋做一般性检查。本检查专注于翻新部分：电气、给排水、燃气、防水、结构和窗户施工，以及其他安全事项，并将潜在的建筑规范和安全问题分为六个类别。只要您有普通验房报告，PCC 的每份报告都会包含一个部分，将我们的发现与该报告的内容进行对比。
您无需亲自前往。由您的经纪人安排进入房屋，我们通过电子邮件与您联系，报告以英文撰写并附带时间戳照片。我们会协调不同时区的通话时间。
可以。加州法律规定，任何人不论公民身份如何，都可以购买和持有不动产（《加州民法典》第671条）。贷款、税务和产权问题请咨询您的经纪人、贷款机构和律师。我们负责的是房屋本身：我们在现场检查翻新施工，无论您住在哪里，都会把附照片的书面报告发送给您。
普通验房不一定包括许可证查询。我们的报告会列出通常需要许可证的施工和需向卖方索取的文件。许可证和验收记录可能可以在网上查询或申请调取。取得建筑图纸副本可能需要额外的授权和处理时间。能否取得及所需时间因管辖机关和记录类型而异。请尽早申请可取得的记录；部分记录可能无法在您的调查期限前送达。过户后，我们可以作为另一项服务替您申请。
许可证、批准的图纸、最终验收记录、承包商名称和合同、保修文件和 HOA 批准文件。如果卖方在取得独栋住宅产权后18个月内接受购房要约，《加州民法典》第1102.6h条要求卖方披露其雇用的承包商所做的施工，并向您提供其取得的许可证副本（适用于2024年7月1日或之后接受的要约）。
通常可以，但取决于档期。请将房产位置和您的截止日期告知 PCC。加州房地产经纪人协会（C.A.R.）的标准住宅购房合同一般规定，买方调查期（investigation contingency）为要约被接受后17天，双方另有约定的除外。以您签署的合同及其修订为准。请向您的房地产经纪人确认您的期限。
提供。橙县是我们的主要服务地区。我们也在洛杉矶县、圣地亚哥县、内陆帝国（Inland Empire）和科切拉谷（Coachella Valley）提供现场服务；加州其他地区可另行安排。
我们会安排通话，逐项为您讲解报告。交付后14天内，您可以就报告提出问题。如有问题需要再次查看房屋，可将再次到场检查作为一项额外服务另行安排。如果您买下房子，我们可以作为另一项服务替您申请许可证记录。PCC 不从事维修。您直接与自己选择的持牌承包商签约。
本页为一般性信息，不构成法律或房地产建议。PCC 是建筑顾问公司，不是律师事务所，也不是房地产经纪公司。检查结果对您购房的影响，请咨询您的经纪人和律师。
本页为英文页面的译文。如两者内容不一致，以英文页面为准。
请发送房源链接、您的调查期截止日期，以及您已有的验房报告。我们会在一个工作日内用英文回复。
报告及所有沟通均使用英文。很多买家会请经纪人或家人协助阅读报告。如使用译文，以英文报告为准。
